Бухгалтер ТОВ у будівництві

Комплексне бухгалтерське обслуговування ТОВ у будівництві

Будівельна компанія працює одночасно на кількох об'єктах, і кожен з них - окремий проєкт зі своїм кошторисом, замовником, субпідрядниками й строками. Матеріали розвезені по майданчиках під відповідальністю прорабів, частину робіт виконують субпідрядники, замовник платить авансами й утримує гарантійну суму, а акти виконаних робіт підписуються через місяці після того, як роботи зроблено. Якщо облік ведеться загалом по компанії, а не по об'єктах, аванси одного об'єкта непомітно фінансують витрати іншого, і збитковий об'єкт видно лише після здачі.

Бухгалтер ТОВ у будівництві веде облік по кожному об'єкту окремо: від кошторису й авансу замовника до актів, гарантійного утримання й розрахунків із субпідрядниками. Шість напрямів, де будівельні компанії найчастіше втрачають гроші, і що з ними робить бухгалтер:

Облік залежить від ролі компанії в будівництві:

Документи будівельного об'єкта

У будівництві дохід і витрати підтверджуються не звичайними накладними, а спеціальними документами, і кожен з них має свою функцію. Кошторис визначає ціну, акт фіксує обсяг виконаних робіт, довідка про вартість є підставою для оплати, а журнал робіт і акти прихованих робіт доводять, що роботи справді зроблено. Відсутність хоча б одного з них або розбіжність з кошторисом - перша причина неоплачених робіт і невизнаних витрат.

Для бухгалтера ці документи - не формальність. Акт КБ-2в, у якому обсяги не збігаються з кошторисом, замовник не підпише, а податкова при перевірці субпідрядника зіставляє його акти з журналом робіт. Тому бухгалтер перевіряє відповідність актів кошторису до того, як вони підуть на підпис.

Життєвий цикл об'єкта в обліку

Кожен будівельний об'єкт проходить однакові етапи, і на кожному виникає своя облікова й податкова подія. Аванс створює ПДВ ще до початку робіт, витрати накопичуються місяцями, дохід визнається за актами або ступенем завершеності, а після здачі об'єкта частина грошей ще роками залишається в замовника як гарантійне утримання.

1. Договір і кошторис

   Договірна ціна, графік робіт, умови авансу, гарантійного утримання й давальницьких матеріалів.

2. Аванс замовника

   Передоплата обліковується як зобов'язання, а для платника ПДВ створює податкове зобов'язання.

3. Виконання робіт

   Матеріали, зарплата, техніка й субпідряд збираються на субрахунку об'єкта.

4. Акти й дохід

   КБ-2в і КБ-3 закривають етап, а на кінець періоду дохід визначається за ступенем завершеності.

5. Здача об'єкта

   Остаточні акти, звірка давальницьких матеріалів, розрахунки з субпідрядниками.

6. Гарантійний строк

   Утримана замовником сума обліковується окремо до закінчення гарантії.

Найчастіше облік ламається на першому етапі. Договір підписується без чіткого графіка авансів, без умов гарантійного утримання, без порядку роботи з давальницькими матеріалами. Потім бухгалтер відображає операції за листуванням, а при спорі з замовником довести свою позицію нема чим.

Бухгалтерський облік ТОВ у будівництві

Найбільша проблема будівельного обліку - витрати й дохід у різних періодах. Роботи ведуться місяцями, акти підписуються із запізненням, а замовник може тримати акт тижнями, перевіряючи обсяги. Якщо дохід визнавати лише за підписаними актами, прибуток стрибає між роками: у рік з великими витратами й непідписаними актами компанія показує збиток, а в рік підписання - надприбуток. Збиткові об'єкти при цьому видно лише після здачі, коли вже нічого не можна змінити.

Бухгалтер ТОВ у будівництві веде витрати по кожному об'єкту окремо й визначає дохід за П(С)БО 18 «Будівельні контракти». Загальні принципи описано на сторінці про бухгалтерський облік ТОВ.

Дохід за ступенем завершеності

За будівельним контрактом дохід і витрати визнаються за ступенем завершеності робіт на дату балансу, якщо результат контракту можна достовірно оцінити. Ступінь завершеності найчастіше рахується як частка фактичних витрат у загальних кошторисних. Умовний приклад: договірна ціна 10 000 000 грн, кошторисні витрати 8 500 000 грн, на кінець року фактично понесено 3 400 000 грн.

Без цього методу компанія за рік витратила б 3 400 000 грн, не показала жодного доходу й відобразила збиток, а наступного року, після підписання акта на всю суму, - надприбуток. З методом ступеня завершеності кожен рік показує реальний результат роботи.

Метод має ще одну важливу функцію. Якщо кошторисні витрати переглянуто й вони перевищують договірну ціну, очікуваний збиток за контрактом визнається відразу, а не в році здачі об'єкта. Так директор дізнається про збитковий об'єкт тоді, коли ще можна переглянути умови із замовником або скоротити витрати.

Облік витрат по об'єктах

Кожен об'єкт має свій субрахунок виробництва, на якому збираються всі його витрати: матеріали, зарплата бригад, субпідряд, техніка. Матеріали спершу передаються зі складу на склад об'єкта, а потім списуються на роботи за фактичними обсягами.

Давальницькі матеріали замовника - окрема тема. Якщо замовник сам купує цеглу чи бетон і передає підряднику, вони не є власністю підрядника й обліковуються на позабалансовому рахунку 023. Підрядник відповідає за їх використання й при здачі об'єкта звітує, скільки матеріалів витрачено, а скільки повернуто.

Матеріали на майданчиках

Матеріали на об'єктах під відповідальністю прорабів - найбільше джерело нестач у будівництві. Майданчик охороняється гірше за склад, матеріали довозяться щодня, а частина розходиться без документів. Якщо матеріали списуються на витрати в момент вивезення на об'єкт, нестачі в обліку не видно взагалі: все, що поїхало на майданчик, вважається використаним.

Тому кожен об'єкт має свій субрахунок складу, прораби підписують договори про матеріальну відповідальність, а матеріали списуються за обсягами в актах КБ-2в. Різниця між переданим на об'єкт і списаним за актами - це залишок, який має бути на майданчику. Інвентаризація показує, чи він там є, і нестача має конкретного відповідального.

Гарантійні утримання

Замовник часто утримує частину оплати, зазвичай 5% вартості робіт, до закінчення гарантійного строку, який може тривати рік-два після здачі об'єкта. Ця сума є дебіторською заборгованістю замовника, а не знижкою, і компанія має право отримати її після закінчення гарантії.

Без окремого обліку утримання губляться серед звичайних боргів замовника. Через рік-два ніхто не пам'ятає, кому й скільки потрібно нагадати, а для компанії з десятком здачі об'єктів на рік це сотні тисяч гривень, які залишаються в замовників. Бухгалтер веде утримання окремо з датою закінчення гарантії по кожному об'єкту й нагадує директору про строк повернення.

Будівельна техніка й тимчасові споруди

Власна техніка - екскаватори, крани, бетонозмішувачі - обліковується як основні засоби, а її амортизація й паливо розподіляються по об'єктах за машино-годинами. Кран, який працював місяць на одному об'єкті й тиждень на іншому, має розподілити свої витрати пропорційно, інакше собівартість одного об'єкта занижена, а іншого - завищена.

Орендована техніка відноситься на об'єкт за актами оренди. Тимчасові споруди на майданчику - побутові вагончики, огорожі, склади - обліковуються окремо й списуються на витрати об'єкта протягом строку будівництва, а не одразу.

Девелопмент і будівництво для продажу

Девелопер будує не для замовника, а для продажу готових квартир чи приміщень, і облік у нього інший. Будівництво обліковується як виробництво продукції для продажу або як капітальні інвестиції, залежно від мети, а кошти покупців, отримані на етапі будівництва, відображаються як аванси до передачі об'єкта.

Для житла податкові наслідки залежать від того, чи є продаж першим постачанням: перше постачання новозбудованого житла оподатковується ПДВ, а наступні продажі звільнені. Для девелопера це означає, що ПДВ закладається в ціну квартир ще на етапі продажу на котловані.

Податковий облік ТОВ у будівництві

Будівельні компанії переважно працюють з ПДВ: замовники-юрособи потребують податкового кредиту, а матеріали й субпідряд купуються з ПДВ. Головні податкові ризики будівництва - не ставки, а терміни й підтвердження. Перша подія з ПДВ на великі аванси, реєстраційний ліміт, реальність субпідрядників і ліцензії - саме на цьому будівельні компанії отримують найбільші донарахування.

Бухгалтер ТОВ у будівництві веде податки по кожному об'єкту й договору та перевіряє субпідрядників до початку співпраці. Загальні правила описано на сторінках про податковий облік ТОВ та облік ТОВ за системою оподаткування.

ПДВ на аванси й акти

Податкове зобов'язання виникає за першою подією, тому аванс замовника оформлюється податковою накладною в день надходження, а акт КБ-2в - лише на неоплачену частину. Будівельна компанія, яка звикла складати накладну в день акта, при першому великому авансі отримує запізнілу реєстрацію й штраф за статтею 120-1 ПКУ.

При великих авансах виникає ще одна проблема: реєстраційного ліміту в системі електронного адміністрування ПДВ часто не вистачає, бо закупівлі матеріалів ще не було, а аванс уже надійшов. Тоді електронний рахунок ПДВ поповнюється до реєстрації накладної, і бухгалтер рахує потрібну суму заздалегідь. Накладна реєструється протягом 15 календарних днів. Порядок описано на сторінці про податкові накладні ТОВ.

Субпідрядники та підтвердження витрат

Будівництво - сфера, де податкова найчастіше ставить під сумнів реальність субпідряду. Схема зрозуміла: генпідрядник показує витрати на субпідрядника, який нічого не будував, і зменшує податки. Тому при перевірці податкова дивиться, чи мав субпідрядник працівників, техніку, ліцензію для робіт відповідного класу наслідків і чи збігаються обсяги в його актах з актами замовнику та журналом робіт.

Реальний субпідрядник без документів, які це підтверджують, при перевірці нічим не відрізняється від фіктивного. Тому субпідрядник перевіряється до договору, а його акти КБ-2в, КБ-3, журнал робіт і документи на працівників на об'єкті зберігаються разом з документами генпідрядника.

Ліцензування будівельних робіт

Будівництво об'єктів із середніми й значними наслідками, класів СС2 і СС3, потребує ліцензії, а для об'єктів класу СС1 вона не потрібна. Клас наслідків визначається проєктною документацією, і компанія без ліцензії не має права виконувати роботи на об'єктах СС2 і СС3, навіть як субпідрядник.

Ліцензія впливає не лише на право виконувати роботи, а й на податки. Витрати на субпідрядника без ліцензії для роботи відповідного класу податкова при перевірці може не визнати, а податковий кредит - зняти.

Податок на прибуток

Податок 18% рахується за даними бухгалтерського обліку, включно з доходом за ступенем завершеності. Для будівельної компанії це принципово: без методу ступеня завершеності податок на прибуток стрибає разом з бухгалтерським результатом.

Будівельна компанія з доходом понад 40 млн грн коригує результат на податкові різниці й звітує щокварталу. Тому оцінка завершеності всіх об'єктів робиться щокварталу, перед кожною декларацією, а не лише на кінець року.

Управлінський облік ТОВ у будівництві

Будівельний бізнес заробляє або втрачає на кожному об'єкті окремо, але загальний залишок на рахунку створює ілюзію прибутку. Поки надходять аванси нових об'єктів, грошей вистачає, і перевитрата на старому об'єкті непомітна. Проблема проявляється, коли нових авансів немає, а старий об'єкт потрібно добудувати за свій рахунок.

Бухгалтер ТОВ у будівництві складає звіт план-факт по кожному об'єкту щомісяця, щоб перевитрата була видна під час будівництва. Підхід описано на сторінці про управлінський облік ТОВ.

Перевитрата на 8% зменшила прибуток об'єкта майже вдвічі. Звіт показує, яка саме стаття вийшла за кошторис: техніка перевищила план на 21%, і це конкретне питання до прораба, а не загальне «щось пішло не так». Якщо таке відхилення видно на середині будівництва, ще можна змінити підхід. Якщо після здачі - лише зафіксувати збиток.

Крім план-факту, звіт показує рух грошей по кожному об'єкту, борги замовників і залишки матеріалів на майданчиках.

Зарплатний облік ТОВ у будівництві

Будівельні бригади працюють на різних об'єктах, часто в інших містах, з відрядною оплатою за обсяги й наднормовими в пік сезону. Взимку й у негоду роботи зупиняються, і виникає простій. Найпоширеніша проблема - робітники, оформлені як ФОП-субпідрядники, які фактично працюють у бригаді під керівництвом прораба, за його графіком і на його інструменті.

Бухгалтер ТОВ у будівництві рахує зарплату за нарядами по об'єктах і перевіряє форму співпраці кожного виконавця. Порядок описано на сторінці про зарплатний облік ТОВ.

Наряди на відрядну роботу мають збігатися з обсягами в актах КБ-2в. Якщо бригада отримала оплату за 500 квадратних метрів штукатурки, а в акті замовнику - 400, різниця або переплата бригаді, або незафіксовані роботи. І те, і те - питання до прораба, і бухгалтер показує такі розбіжності щомісяця.

Простій - звичайна ситуація в будівництві: дощ, мороз, затримка матеріалів, зупинка робіт замовником. За простій не з вини працівника оплата становить не менше двох третин тарифної ставки, і він оформлюється наказом з причиною. Без наказу або робітникам недоплачують, або оплата простою не має підстави.

Кадровий облік ТОВ у будівництві

Будівництво - сфера з найвищим ризиком нещасних випадків: робота на висоті, з важкою технікою, електрикою, у котлованах. Без документів з охорони праці відповідальність за травму на майданчику лягає на директора особисто, а не лише на компанію. А будівельні бригади часто набираються швидко, під конкретний об'єкт, і саме тоді документи оформлюються «потім».

Бухгалтер ТОВ у будівництві веде кадровий облік разом з допусками, інструктажами й матеріальною відповідальністю. Загальні правила описано на сторінках про кадровий облік ТОВ та оформлення працівників.

Будівельний майданчик - одне з місць, де найчастіше перевіряють неоформлених працівників. Інспектор бачить людей на об'єкті й перевіряє, чи є вони в штаті компанії. Тому кожен робітник оформлюється до виходу на майданчик, а договори з ФОП у бригаді перевіряються на ознаки трудових відносин.

Для військовозобов'язаних ведеться військовий облік працівників, а будівельні компанії на об'єктах критичної інфраструктури й відновлення заздалегідь готують документи для бронювання.

Звітність ТОВ у будівництві

Звітність будівельної компанії залежить від того, як рахується дохід. Якщо за ступенем завершеності, то перед кожною декларацією з прибутку потрібно оцінити завершеність усіх об'єктів, а це вимагає актуальних даних про фактичні витрати й переглянуті кошториси. Компанія з десятком об'єктів робить таку оцінку щокварталу.

Бухгалтер ТОВ у будівництві готує звітність так, щоб дохід за ступенем завершеності, акти й податкові накладні пояснювали одне одного. Загальні правила описано на сторінці про звітність ТОВ.

Як це виглядає в календарі. Генпідрядник з доходом понад 40 млн грн закриває III квартал. До кінця вересня підписуються акти КБ-2в за виконані роботи, а за об'єктами без актів визначається ступінь завершеності. Декларація з ПДВ за вересень подається до 20 жовтня, квартальна декларація з прибутку - до 9 листопада, податки сплачуються протягом 10 днів після граничних строків.

Між закриттям кварталу й поданням декларації бухгалтер звіряє розрахунки з основними замовниками й субпідрядниками, щоб акти, підписані після 30 вересня заднім числом, не змінили результат після подання декларації. Строки вносяться в платіжний календар ТОВ.

Типові помилки в обліку будівельного ТОВ

Більшість помилок будівельних компаній повторюються й пов'язані з тим, що облік ведеться загалом по компанії, а не по об'єктах, і з тим, що документи об'єкта оформлюються після робіт, а не під час.

З якими питаннями звертається будівельне ТОВ

Крім щомісячного обліку, будівельна компанія регулярно стикається з рішеннями, які впливають на податки й прибуток об'єктів.