Звітність для інвесторів ТОВ у сфері нерухомості під час будівництва об'єкта
ТОВ будує житловий комплекс на 180 квартир у передмісті обласного центру. Будівництво фінансується з двох джерел: продажу квартир на етапі будівництва й коштів трьох приватних інвесторів, які увійшли в капітал ТОВ і надали позики. Інвестиційний договір передбачав, що інвестори щокварталу отримують звіт про стан проєкту.
Звіт готував директор: фото будівництва, відсоток готовності й кілька цифр про продажі. Коли один з інвесторів порівняв ці цифри з фінансовою звітністю ТОВ, виявилася розбіжність у кілька мільйонів гривень. Нижче описано, звідки вона взялася, як побудували звітність для інвесторів і що це дало компанії.
- Ситуація ТОВ-девелопера до перебудови звітності
- Що показала звірка звіту з обліком
- Продажі за договорами й за грошима
- Витрати за рахунками й за актами
- Ковенанти без розрахунку
- Як побудували звітність для інвесторів
- Етапи й строки робіт
- Результат для ТОВ-девелопера
- Помилки, яких уникнули
- Що змінилося в роботі ТОВ
- Квартальний пакет
- Ковенанти під контролем
- Одне джерело цифр
- Що врахувати іншим ТОВ у сфері нерухомості
- Чи довіряють інвестори звітам вашого ТОВ
- Професійна звітність для інвесторів ТОВ у сфері нерухомості
- Дистанційна звітність для інвесторів ТОВ у сфері нерухомості
Ситуація ТОВ-девелопера до перебудови звітності
Для девелопера інвестори - не лише джерело грошей, а й сторона, яка ухвалює рішення про наступні транші. Якщо звіти для них розходяться з бухгалтерією, інвестор втрачає довіру й зупиняє фінансування саме тоді, коли воно найпотрібніше.
ТОВ на загальній системі оподаткування, платник ПДВ. Бухгалтерський облік вела штатна бухгалтерка, але до звітів для інвесторів її не залучали. Директор рахував витрати на будівництво за рахунками генпідрядника, а продажі - за договорами, підписаними з покупцями.
Інвестиційний договір містив ковенанти: залишок коштів на рахунку не менше трьох місяців витрат на будівництво й частка проданих квартир не менше 40% до початку другого траншу. Їх ніхто не розраховував за даними обліку.
Що показала звірка звіту з обліком
Звіт директора за останній квартал звірили з бухгалтерським обліком, банківськими виписками й договорами. Розбіжності мали три причини, і жодна з них не була шахрайством - лише різними способами рахувати.
Продажі за договорами й за грошима
Директор показував продажі за кількістю підписаних договорів, тоді як частина покупців платила в розстрочку, а дві угоди розірвали без повідомлення інвесторів. Фактично отримані кошти були на 6,2 млн грн меншими, ніж «продажі» у звіті.
Витрати за рахунками й за актами
Витрати рахували за рахунками генпідрядника, включно з авансами на наступний квартал. У бухгалтерському обліку витрати на будівництво формувалися за підписаними актами виконаних робіт, тому сума «витрат» у звіті була вищою, а відсоток бюджету - завищеним.
Ковенанти без розрахунку
Залишок коштів на рахунку на кінець кварталу покривав лише два місяці витрат замість трьох за договором. Директор цього не бачив, бо не рахував показник, а інвестори дізналися першими.
Розбіжності між звітом директора й даними обліку на кінець кварталу.
| Показник | Звіт директора | Дані обліку |
|---|---|---|
| Продані квартири | 82 договори | 80 чинних договорів |
| Отримано від покупців | «Продажі» 98 млн грн | 91,8 млн грн |
| Витрати на будівництво | 112 млн грн за рахунками | 104 млн грн за актами |
| Частка проданих квартир | 45,6% | 44,4% |
| Залишок коштів | Не наводився | 2 місяці витрат замість 3 |
Головна проблема була не в окремих цифрах, а в тому, що інвестори не могли їм довіряти. Ковенант щодо залишку коштів фактично порушено, а з'ясувалося це з порівняння звітів самими інвесторами, а не з повідомлення компанії.
Як побудували звітність для інвесторів
Звітність для інвесторів зробили частиною закриття кварталу в бухгалтерії, щоб усі цифри походили з одного джерела.
Єдиний квартальний пакет
Погоджено з інвесторами структуру звіту: фінансові показники, бюджет будівництва план-факт, рух коштів, продажі й розрахунок ковенантів.
Дані з обліку
Усі цифри формуються з бухгалтерського обліку після закриття кварталу, а продажі показуються і за договорами, і за отриманими коштами.
Бюджет за актами
Виконання бюджету будівництва рахується за актами виконаних робіт, а аванси генпідряднику показуються окремим рядком.
Ковенанти щомісяця
Бухгалтер щомісяця розраховує показники ковенантів і повідомляє директора, якщо будь-який наближається до межі.
Пояснення відхилень
До кожного звіту додається коротка записка про відхилення від бюджету, розірвані договори й заходи щодо ковенантів.
Щодо порушеного ковенанта директор сам звернувся до інвесторів із планом відновлення залишку коштів за рахунок перенесення частини авансу генпідряднику на наступний місяць. Інвестори погодили відстрочку, бо побачили відкритість і реальний розрахунок.
Розбіжність у продажах пояснили розірваними договорами й розстрочками. Інвестори отримали повний реєстр продажів із графіками платежів покупців, і питання зняли.
Етапи й строки робіт
Перебудова звітності зайняла шість тижнів, а перший звіт за новою структурою інвестори отримали за наступний квартал.
| Етап | Що робилося | Строк |
|---|---|---|
| Звірка звіту з обліком | Продажі, витрати, кошти | Перший-другий тиждень |
| Структура пакета | Погодження з інвесторами | Третій тиждень |
| Налаштування обліку | Реєстр продажів, бюджет за актами, ковенанти | Четвертий-п'ятий тиждень |
| Перший звіт | Пакет за квартал із поясненнями | Шостий тиждень |
Строк подання звіту інвесторам установили в двадцять днів після кінця кварталу. Цього достатньо, щоб бухгалтерія закрила квартал і звірила цифри, але недостатньо, щоб інвестори відчули затримку.
Результат для ТОВ-девелопера
Через два квартали інвестори погодили другий транш, а розбіжності між звітом і бухгалтерією більше не виникали.
| Показник | До | Після |
|---|---|---|
| Джерело цифр | Рахунки й договори директора | Бухгалтерський облік |
| Продажі | За підписаними договорами | За договорами й отриманими коштами |
| Бюджет будівництва | За рахунками з авансами | За актами, аванси окремо |
| Ковенанти | Не розраховувалися | Щомісяця з попередженням |
| Другий транш | Під загрозою | Погоджено |
Другий транш інвесторів склав 40 млн грн і дозволив не зупиняти будівництво другої секції комплексу. Без нього ТОВ довелося б шукати банківський кредит під значно вищу ставку.
Помилки, яких уникнули
У кризі довіри є спокуса «підправити» звіти, щоб вони виглядали краще. Саме це остаточно руйнує стосунки з інвесторами.
| Спокуса | Чим загрожувала | Що зробили натомість |
|---|---|---|
| Пояснити розбіжність без цифр | Остаточна втрата довіри | Повний реєстр продажів |
| Приховати порушення ковенанта | Вимога дострокового повернення позик | Звернення з планом відновлення |
| Готувати звіт окремо від бухгалтерії | Нові розбіжності щокварталу | Звіт із даних обліку |
| Показувати лише відсоток готовності | Інвестори не бачать грошей | Бюджет план-факт і рух коштів |
Окремо відмовилися від ідеї давати інвесторам доступ до облікової програми. Сирі дані без пояснень створили б більше питань, ніж відповідей, а структурований звіт із записками дає повну картину без зайвих деталей.
Що змінилося в роботі ТОВ
Звітність для інвесторів стала таким самим обов'язковим результатом закриття кварталу, як податкова звітність.
Квартальний пакет
Інвестори отримують фінансові показники, бюджет, рух коштів і продажі за єдиною структурою.
Ковенанти під контролем
Показники інвестиційного договору розраховуються щомісяця з попередженням директора.
Одне джерело цифр
Звіт для інвесторів, фінансова звітність і податкова звітність формуються з тих самих даних.
Директор тепер обговорює з інвесторами не те, чиї цифри правильні, а рішення щодо проєкту - темпи продажів, ціни на квартири й графік фінансування наступних секцій.
Що врахувати іншим ТОВ у сфері нерухомості
У девелопменті різниця між підписаними договорами, отриманими коштами й виконаними роботами буває великою, і звіт, що змішує ці поняття, вводить інвесторів в оману.
- Продажі для інвесторів варто показувати і за договорами, і за фактично отриманими коштами.
- Виконання бюджету будівництва рахується за актами виконаних робіт, а аванси підрядникам - окремо.
- Ковенанти інвестиційного договору потрібно розраховувати щомісяця за даними обліку.
- Звіт для інвесторів має формуватися з бухгалтерського обліку після закриття кварталу.
Отже, звітність для інвесторів, звірена з обліком, коштує бухгалтерії кількох днів на квартал, а повертає довіру, від якої залежать наступні транші. Порядок підготовки описано на сторінці про звітність для інвесторів ТОВ, фінансову звітність - на сторінці про фінансову звітність ТОВ, а особливості галузі - на сторінці про облік ТОВ у сфері нерухомості.
Типова ситуація з практики обліку ТОВ, без даних конкретної компанії.
Чи довіряють інвестори звітам вашого ТОВ
Шість питань показують, чи відповідає звітність для інвесторів вашого ТОВ даним обліку і чи контролюються умови інвестиційного договору.
- Бухгалтерія за даними обліку
- Директор самостійно
- Так
- Ні
- За договорами й за грошима
- Лише за договорами
- Ні
- Так, контролюються
- Так, не розраховуються
- Так, у записці
- Ні
- Ні
- Так
Це довідкова інформація, а не консультація.
Професійна звітність для інвесторів ТОВ у сфері нерухомості
Звітність для інвесторів ТОВ у сфері нерухомості під час будівництва об'єкта охоплює квартальний пакет із фінансовими показниками, бюджетом план-факт за актами, рухом коштів, продажами за договорами й грошима та щомісячним розрахунком ковенантів. Інвестори отримують цифри, яким можна довіряти, і швидше погоджують наступні транші. Як бухгалтер ТОВ веде облік девелоперської компанії, описано на головній сторінці.
Дистанційна звітність для інвесторів ТОВ у сфері нерухомості
Акти генпідрядника, договори з покупцями, банківські виписки й дані обліку доступні онлайн, тому звітність для інвесторів ТОВ у сфері нерухомості під час будівництва об'єкта готується дистанційно й надсилається інвесторам протягом двадцяти днів після кварталу. Формат роботи описано на сторінці про дистанційний облік ТОВ.
